W Krakowie ruszyły konsultacje projektu uchwały, która ma na nowo uregulować zasady wynajmowania lokali użytkowych należących do Gminy Miejskiej Kraków. To temat ważny nie tylko dla przedsiębiorców. Dotyczy też organizacji pozarządowych, instytucji i samych mieszkańców, bo miejskie lokale wpływają na to, jak wyglądają ulice, partery kamienic i codzienne życie w dzielnicach. Na razie mówimy o projekcie, a nie o obowiązującym prawie. Właśnie dlatego miasto zbiera opinie przed dalszym procedowaniem dokumentu.

O co chodzi w konsultacjach dotyczących lokali użytkowych w Krakowie

Prezydent Krakowa zaprosił do udziału w konsultacjach mieszkanki i mieszkańców miasta, przedsiębiorców oraz organizacje pozarządowe i inne podmioty działające w sferze pożytku publicznego. Celem jest poznanie opinii na temat projektu uchwały Rady Miasta Krakowa w sprawie zasad wynajmowania lokali użytkowych stanowiących własność gminy. Sam komunikat miasta pokazuje jasno: chodzi o uporządkowanie reguł, które dziś opierają się jeszcze na uchwale z 2008 roku. Według magistratu te przepisy nie odpowiadają już w pełni obecnym realiom społeczno-gospodarczym ani potrzebom najemców.

To ważny sygnał. Kraków nie proponuje drobnej korekty jednego paragrafu. Miasto chce zbudować nowe ramy dla całego systemu najmu miejskich lokali użytkowych. W praktyce może to mieć wpływ na sposób organizowania przetargów, długość umów, zasady obniżania czynszu czy możliwości kontynuowania działalności w danym miejscu.

Dlaczego Kraków chce zmienić zasady najmu lokali użytkowych

Oficjalne uzasadnienie jest proste: obowiązujące regulacje są stare i nie nadążają za tym, jak dziś funkcjonuje miasto oraz najemcy. W projekcie podkreślono potrzebę uproszczenia procedur, zwiększenia przejrzystości, lepszego dopasowania zasad do realnych potrzeb i efektywniejszego wykorzystania miejskiego zasobu lokali. Miasto chce też mocniej wspierać organizacje pozarządowe oraz przedsiębiorców prowadzących działalność w branżach chronionych i zanikających. Wśród celów zapisano również ochronę lokali kultowych, poprawę standardu technicznego lokali i wprowadzenie rozwiązań, które mają sprzyjać stabilności najmu oraz płynności finansowej najemców.

To brzmi technicznie, ale stawka jest bardzo konkretna. Miejski lokal to często nie tylko adres do prowadzenia biznesu. To bywa piekarnia, mały zakład usługowy, pracownia, galeria albo siedziba organizacji, która działa dla mieszkańców. Dlatego sposób wynajmowania takich miejsc wpływa na charakter ulic i na to, czy w centrum i dzielnicach utrzymają się funkcje potrzebne na co dzień. Taki kierunek widać w samych założeniach projektu, który łączy kwestie gospodarcze, społeczne i kulturowe.

Co dokładnie zakłada projekt uchwały

Projekt uchwały określa zasady wynajmowania lokali użytkowych należących do gminy na czas dłuższy niż trzy lata albo na czas nieoznaczony. Obejmuje też sytuacje, gdy po umowie zawartej do trzech lat strony chcą podpisać kolejną umowę na ten sam lokal. Co ważne, wraz z lokalem będzie mógł być wynajęty także teren niezabudowanej powierzchni działki obok lokalu, jeśli jest potrzebny do prowadzenia albo uzupełnienia działalności.

Projekt szeroko definiuje lokal użytkowy. To nie tylko klasyczny lokal usługowy. W tej kategorii mieszczą się też między innymi kramy, garaże, miejsca postojowe, boksy czy komórki lokatorskie. Dokument przewiduje również, że za lokal użytkowy może zostać uznany lokal mieszkalny wyłączony z mieszkaniowego zasobu gminy i przeznaczony do zmiany sposobu użytkowania.

Najem ma co do zasady odbywać się w przetargu

W projekcie przyjęto zasadę, że zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego następuje po przeprowadzeniu przetargu. Przewidziano przetargi ustne i pisemne, zarówno nieograniczone, jak i ograniczone, czyli celowe. Przetarg ustny ma służyć ustaleniu najwyższej stawki czynszowej netto za metr kwadratowy. Z kolei w przetargu pisemnym brane mają być pod uwagę nie tylko stawki, ale też inne kryteria określone w postępowaniu.

Prezydent Krakowa miałby też możliwość kierowania lokali do przetargów ograniczonych na konkretny rodzaj działalności, jeśli przemawiają za tym zbiorowe potrzeby mieszkańców. Dodatkowo w dwóch pierwszych przetargach można byłoby ograniczyć możliwość najmu wyłącznie dla organizacji pozarządowych prowadzących działalność statutową albo dla działalności w branżach chronionych i zanikających. To jeden z najbardziej istotnych zapisów dla tych środowisk.

Kiedy możliwy byłby najem bez przetargu

Projekt nie zamyka całkiem drogi do najmu bezprzetargowego, ale stawia wyraźny warunek. Odstąpienie od przetargu miałoby wymagać zgody Rady Miasta Krakowa w odrębnej uchwale. W dokumencie zapisano też przykładowe sytuacje, gdy takie rozwiązanie może być uzasadnione. Chodzi między innymi o realizację zadania gminy, najem przez podmioty wyłonione w konkursie na zadanie publiczne, najem galerii sztuki w ramach programu mecenatu, regulowanie niektórych stanów faktycznych czy najem terenu sąsiadującego z już wynajmowanym lokalem.

Umowy, ciągłość najmu i czas trwania

Projekt przewiduje, że umowy najmu lokali użytkowych będą zawierane na czas nieoznaczony albo na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata. W tym drugim przypadku okres nie będzie mógł przekroczyć 10 lat, a decyzję ma podejmować prezydent w formie zarządzenia, z uwzględnieniem potrzeb remontowych i nakładów koniecznych po stronie najemcy. To ważne dla tych, którzy wchodzą do lokalu wymagającego dużych inwestycji.

Istotny jest też zapis dotyczący kontynuacji działalności. Po zakończeniu umowy zawartej na czas oznaczony do trzech lat możliwe byłoby podpisanie kolejnej umowy na ten sam lokal z tym samym podmiotem, jeśli najemca prawidłowo wykonywał dotychczasową umowę, nie ma zaległości wobec miasta i dalej chce prowadzić tę samą działalność. Potrzebna byłaby przy tym pozytywna opinia właściwej komisji Rady Miasta Krakowa.

Czynsz i obniżki. Tu projekt może mieć duże znaczenie dla najemców

Jedna z najważniejszych części projektu dotyczy czynszu. Sama uchwała nie wpisuje konkretnych kwot, ale przekazuje prezydentowi kompetencję do określenia w zarządzeniu stawek wyjściowych do przetargu, stawek dla najmu bezprzetargowego, zasad waloryzacji i zasad naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali. To oznacza, że uchwała ma stworzyć ramy, a szczegółowe mechanizmy będą doprecyzowywane wykonawczo.

Projekt bardzo wyraźnie wskazuje też sytuacje, w których możliwe byłyby czasowe obniżki czynszu. Mowa o czasie oczekiwania na zgody i pozwolenia potrzebne do remontu, okresie prowadzenia prac remontowych, robotach budowlanych przy lokalu lub w budynku, remoncie ulicy przy lokalu, pogorszeniu sytuacji finansowej najemcy z ważnych przyczyn losowych, a także o ograniczeniach wynikających z epidemii lub innego zagrożenia. Jest też zapis dotyczący długoletniej, nieprzerwanej działalności o szczególnym znaczeniu dla dziedzictwa kulturowego, tradycji, lokalnej społeczności lub tożsamości Krakowa. To właśnie tutaj widać praktyczny wymiar ochrony lokali kultowych.

Zmiana działalności, podnajem, wstąpienie bliskich i zamiana lokalu

Projekt dopuszcza sporo zmian w toku trwania umowy. Wśród nich są zmiana rodzaju działalności prowadzonej w lokalu, podnajem, czasowe wyłączenie możliwości wypowiedzenia umowy, wstąpienie w stosunek najmu osób bliskich najemcy, uzyskanie statusu współnajemcy przez nowego wspólnika spółki cywilnej czy zmiana najemcy przy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Szczegółowe warunki tych zmian ma później określić prezydent w zarządzeniu.

Dokument przewiduje również możliwość zamiany jednego lokalu na inny. Taka zamiana miałaby być dopuszczalna między innymi wtedy, gdy wymaga tego inwestycja gminy, potrzeby lokalowe urzędu i miejskich jednostek, decyzje nadzoru budowlanego, planowana sprzedaż nieruchomości, zły stan techniczny lokalu albo potrzeba realizacji ważnego celu społecznego czy kulturalnego. To mechanizm, który może mieć znaczenie tam, gdzie miasto musi pogodzić interes najemcy z własnymi planami inwestycyjnymi.

Kto może zabrać głos i jak to zrobić

Konsultacje trwają od 3 do 24 kwietnia 2026 roku. Miasto przewidziało kilka form udziału. Pierwsza to otwarte spotkanie konsultacyjne zaplanowane na 9 kwietnia 2026 roku w godz. 17.00–19.00 w Klastrze Innowacji Społeczno-Gospodarczych 20.22 przy ul. Zabłocie 22. Druga forma to telefoniczny dyżur eksperta pod numerem 12 616 61 59. Dyżury wyznaczono na 16 kwietnia w godz. 15.00–17.00 oraz 20 kwietnia w godz. 12.00–14.00.

Uwagi można też przekazać przez formularz online dostępny przez cały okres konsultacji albo na papierze w siedzibie Zarządu Budynków Komunalnych w Krakowie przy ul. Czerwieńskiego 16. Formularze papierowe są przyjmowane w dzienniku podawczym w godzinach pracy jednostki, czyli od 7.30 do 15.30. Konsultacje prowadzi Zarząd Budynków Komunalnych w Krakowie we współpracy z Wydziałem Dialogu, Konsultacji i Kontaktu Obywatelskiego.

Dlaczego te konsultacje są ważne

To nie jest temat tylko dla wąskiej grupy urzędników i najemców. Zasady wynajmu miejskich lokali wpływają na to, jakie funkcje pojawiają się w przestrzeni miasta, czy małe biznesy mają szansę utrzymać się w dobrych lokalizacjach, jak traktowane są organizacje społeczne i czy Kraków potrafi chronić miejsca ważne dla swojej tożsamości. Projekt pokazuje, że miasto chce jednocześnie zachować przetargowy, przejrzysty model najmu i zostawić sobie narzędzia do reagowania w bardziej wyjątkowych sytuacjach.

Z perspektywy mieszkańca to sprawa bardziej codzienna, niż może się wydawać. Za tym urzędowym tytułem kryją się pytania o to, czy przy twojej ulicy będzie potrzebny punkt usługowy, czy zniknie kolejne charakterystyczne miejsce, czy organizacja działająca lokalnie znajdzie siedzibę i czy przedsiębiorca, który inwestuje w trudny lokal, dostanie stabilne warunki działania. Właśnie dlatego te konsultacje warto potraktować serio. Zwłaszcza że teraz jest moment, kiedy można jeszcze coś dopowiedzieć.

Źródła

Oficjalny komunikat konsultacyjny serwisu Obywatelski Kraków, oficjalny komunikat miasta Krakowa o spotkaniu konsultacyjnym oraz projekt uchwały Rady Miasta Krakowa udostępniony przez miasto.